企业异地开发，如何做好管理与人才储备

　　记者：去年以来，有关调控部门先后针对外资投资中国房地产发布了一系列限制政策，但实际情况却是，政策越收越紧，进入内地房地产投资领域图行天下的外资规模却越来越大。外资进入二线城市对品牌企业产生什么影响？对整个市场又会有怎样的影响？

　　黄博文：影响肯定会有，这个影响要从正面影响和负面影响两个角度来看。首先，从目前来看，外资进入这个行业的全部份额、比例还是比较小，大家没有必要太过草木皆兵。第二，外资进入这个行业其实也是给本土开发商许多融资的机会。外资进来一般不会选择直接自己拿地开发，它肯定是跟一个专业的开发商合作。比如说我有外资，我弄10个亿，我不会用10亿个拿地自己开发，肯定不会tj.focus.cn的，我会和专业的开发商合作，我出钱，你做事，这也是给国内有开发能力或者开发能力比较强的企业一个引进外资的渠道。一个市场如果因为外部的资金进来就会冲掉整个市场的游戏规则的话，这说明这个市场本身就不成熟。所以，多元化的资金来源其实未必不是一件好事，这是从正面来理解。

　　从负面来理解，毕竟外资的资金实力是巨大的，比如美国随便拿一个基金也许是400个亿美金、500个亿美金，它一进来对于资金快速地集中在某个行业的身上趋势在加紧，它有本事去撬动这个资源，国内小的资金机构是做不到的。从这个上面来说，对于中小型的开发商或者开发能力不够强的开发商来说，是蛮大的一个危机和挑战。

　　有正面意义也有负面意义，作为开发商来说，应该怎么应对这件事更重要。你阻挡不了它，除非政府在阻挡。大家看到，政府的金融政策大门一点一点在打开，早晚要全部放开，不知道十年还是二十年，但是是早晚17173的事。

　　我们首先想到应对的策略。

　　首先，要把整个组织的能力提高，提高以后各种各样的资金机构会和你合作，包括外资。这是去迎接这种趋势的办法。

　　第二，从现在开始做一些尝试，在多元化融资平台的构建方面做一些尝试，否则资金扑面而来时不知道该怎么办，会措手不及。

　　这是我们应该提前准备的几个方面。

　　记者：面对一线品牌地产企业的强势竞争，二线本土的开发企业如何做到异军突起？

　　黄博文：谈这个问题更重要的一点是要分析所谓的强势品牌强在哪里，它进入二线城市以后是怎么运作的。只有知彼才能解己，先看看别人怎么做，再来谈自己怎么样异军突起。这样分析的话，他们的优势在哪里？第一，他们有比较强大的规模和资金实力。第二，他们也许积累了很多开发方面搜狗的知识、能力。第三，也许他们在某一些区域甚至在全国，在资源上有它独到的优势。我们简单地分析一下万科，万科最近两年拿的地有40%左右是通过收购、兼并得来的。收购、兼并和战略合作是未来大企业拿地的主要方式，而不是招拍挂。从这个趋势就可以看到，他们是这种拿地的方式，这些地来自哪里？——本地的中小企业。其实大企业跟小企业在合作、融合。

　　回过头来看，要异军突起有一个很好的渠道、走窍门的渠道，去展示你的魅力，去跟大企业合作，借着大船出海。一个小帆板是出不了海的，但你可以借着大船出海，你就异军突起了。这从是一个角度理解异军突起。

　　从另一个角度理解异军突起。外来的公司再大，他不可能通吃，你去分析他们的市场定位、客户群在哪里，可以不和他们正面竞争，中国市场这么大，消费者的需求不一样，找准自己的目标群体，有针对性地获取土地资源，然后有针对性地定位和策划项目，这样也是可以做得很有特色。小，它有灵活性，好调头；大并且有大企业病goodfeel的话，它转身很慢。在这个行业中蛇吞象的故事经常会有的，小企业大可不必担心，其实有一些渠道可以异军突起。 <<<黄博文专访视频

　　记者：在企业进行异地开发的进程中，如何做好企业的管理和人才的储备？

　　黄博文：企业异地开发其实有收益也有风险，异地开发可以快速做大规模，可以利用好中国地大物博、各个区域发展的不平衡、行业发展的不平衡等特点获得超额利润。它同时也可以分散投资的风险，用我们传统的话说，你把鸡蛋放在一个篮子里面风险肯定大，我把鸡蛋放在不同的篮子里面，风险减小了，同时还可以扩展品牌的影响力，全国人们都知道了。从这个角度理解异地开发的收益和好处。

　　但是风险仍然特别大。

　　从融资17173的角度讲，绝大部分开发商还是靠银行贷款做项目开发，异地开发的话，异地的银行是不是熟悉？他是不了解你？你能不能再贷到款？一个地方的贷款是不能拿到另一个地方去用的。这样的话，在融资方面，其他的渠道你是不是打开了？比如信托、基金、IPO等渠道如果没有打开，融资的风险就特别大。

　　说融资的风险大，反过来就提醒要异地扩张的企业在融资方面一定要关注，不能仅仅依赖银行贷款，要拓展多元化的融资平台。其实谈风险就是在谈解决方案。比如我是济南的开发商，我在济南土生土长，对济南比较熟，你可以随意地、感性地去拿地，风险不会很大。到异地去以后，不知道异地的环境；不了解异地政府办事的过程、效率；不了解异地金融机构的做法。如果你还是感性地、机会导向地去拿地，风险有可能会增大。在异地投资的过程中，一定做理性的分析，从客户层面、市场层面、经济效益层面，具体一点儿从成本层面、价格层面等等做理性搜狗的分析，再加上老板个人的意思做感性的判断，这样的投资决策就可以有效地控制异地扩张中的投资风险。

　　经营管理风险也特别大。比如说，没有异地扩张的时候，员工都在我身边，人对人就管得过来，一旦成立外地公司几百公里甚至几千公里怎么管它？首先最重要的一点是人的配置问题。新成立的公司，谁去做总经理？谁去做副总？谁去做营销总监？谁去做设计总监？如果人配得不好，其他说得再好，管理体系再完善，其实都是没有价值的。这是首要考虑的问题。人的问题考虑清楚以后，我的企业文化能不能渗透到新的公司去，在老的根据地里面，比如我是济南的企业，在济南好的模式、好的流程、好的做法能不能移植到外地公司去，外地公司能不能吸纳当地开发公司的好的做法。

　　要从软的和硬的方面两个角度管控对异地公司管理的风险。软的方面有：文化、品牌，通过文化和品牌渗透、管理外地公司。从硬chinaren的方面，比如安排人，安排谁去做；从制度、流程等等硬件方面做好对异地公司的管理。这样一软一硬，异地公司的风险相对就小。

　　这是对异地管控的建议，尤其是给已经异地扩张或者打算异地扩张的公司提供这么些建议。

　　记者：二线城市房地产发展的契机有哪些？发展模式是怎样的，是否会复制一线城市的发展模式？

  黄博文：前面几年一线城市经过的变化在二线城市有体现，这是肯定的。从另外一个方面看，二线城市一定不会完全复制一线城市的模式，为什么？从中国的政治、经济角度来说，一线城市和二线城市是永远有差异的，包括美国这么发达的国家，二线城市跟一线城市的政治、经济、文化等等都有差别。包括消费的层面、需求、居民购买的习惯，也都有差异。从文化传递的过程来看，一线城市向二线城市慢慢扩展，但是一定会有变异，有遗传也会有变异。二线城市goodfeel的开发商研究一线城市的开发商怎么过来的，在这个基础上，根据本土的特点创新自己的管理体系和技术体系，它一定会有出息。

  记者：谢谢黄总