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【地产开发】高端访谈：台湾李同荣 三十年不贪的地产商 |
焦点房地产网 2009-7-10
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2009年7月 ，台湾不动产交易中心的总经理李同荣先生做客焦点高端访谈栏目。
作为台湾不动产交易中心的总经理的李同荣先生，在台湾房地产市场已经历经了三十年的风雨，30年中经历了台湾地产业的起起落落，丰富的经验使得他对台湾、大陆以至亚洲的地产业都有着自己睿智、独到的见解。
他认为房地产比任何产业都迷人，所谓的迷人就是有胆子的人可以赚很多钱，但是每一个循环下来，真正还存活在市场上的寥寥无几。像他三十几年还活在市场上的人已经不多，他认为是因为他们不贪。他告诉所有房地产投资的人，你要存活得久，你才能够享受到你的成果。
时间：2009年7月
地点：搜狐大厦7层
以下为访谈实录
【主持人】：各位搜狐网、焦点房地产网的网友大家下午好！我们今天在焦点网嘉宾访谈栏目非常高兴采访一位来自台湾宝岛（不动产交易中心的总经理）李同荣先生，欢迎李先生来到搜狐焦点网作客，欢迎来到北京。北京已经入夏了，台湾那边天气怎么样？
【李同荣】：台湾没有北京热。
【主持人】：台湾的天气怎么样？
【李同荣】：台湾的天气冷的时候没有北京热，热的时候也没有北京这么热，不会到40度，台湾顶多到30度就很高了。
【主持人】：台湾现在在三十一二度？
【李同荣】：三十一度。
【主持人】：不知道台湾现在的状况怎么样？尤其是房地产行业来讲，比如今年内地出现了一拨二手房热，台湾的情况怎么样？
【李同荣】：台湾的二手房，尤其是房地产的二手房，2008年马英九上台的时候大概七八万，事实上因为经济不景气，又碰到全球金融风暴，所以台湾去年下半年房地产一直往下走。从去年5月份，从高峰点算起来，以台湾过去的房地产（技术面）循环，从高峰到谷底就是一年半，这一年半中有6个月的窒息，整个房地产都在窒息，在6月份以后会下跌，下跌得很快，最后6个月再触底，高峰也可能是扩张几年，技术反弹的时候一年半就会触底，这次高峰期在2008年5月份。去年年底应该是最差的时候，照理讲今年上半年还会很差，但是今年上半年因为有陆资效应的因素，也就是大陆的资金、大陆的三通，两岸继续有一些交流，还有入资的放宽限制，还有可以到台湾旅游，从人流、物流、金流三方面，所以本来应该往下走的反而往上走，这是一个基本消息面，现在陆资正在制订规范，资金效应还没有完全出来。大家拿来做短期操作，所以行情一下子往上了，股票也往上走了。
【主持人】：台湾乐观股票怎么样？
【李同荣】：从4000点到6000多点了，反弹50%以上了，最近又稍微回涨一些，陆资效应炒作太快了，还没有落实之前，温度没办法持续的时候，还有全球经济没有回温，它不会再反弹。但是原蛏明年春天应该差不多了，也就是说经济应该差不多了，台湾的房地产最晚是明年的春天可以触?/P>
【主持人】：您认为这是反弹而不是反转？
【李同荣】：它像一个小W型的，然后再上来，技术线会这样走，基本面会等到明年春天看陆资效应怎么样，但是在技术循环面因此到明年春天会触底。去年年底最快的时候，大概会讲两到三年，我认为今年的秋冬会触底，因为我是从事房地产三十多年了，我们可以预期到这个情况。
但无论如何陆资效应一定会在台湾奏效，以台北为中心，台北的豪宅这拨的力量会很强，人气、士气已经起来了。
【主持人】：是不是能把它分拆几个点，比如说陆资将来如何对台湾产生一些影响？比如说大陆的人投资是买地，还是买房子，还是什么，能够具体说一下吗？
【李同荣】：台湾现在有一些限制，比如说买土地，买整栋大楼，这是不行的，它还是有规范的。
【主持人】：实际上还是有些门槛的？
【李同荣】：大陆的陆资说要买指标性的建筑物买走了，那台湾也是有所规范的。商贩的部分是OK的，尤其是现在航空通航，金融也可以互相开放行，所以那边办公室的需求，跟租赁办公室也好，就是商住的部分，但是因为商住上来，有了人气以后，台北（住宅市场）就不可能下来了，照理讲它没有触底了，今年的春天就会直接往上走，当然幅度很稳。台北在走的时候幅度拉得很高，比如豪宅可以从每平方米10万人民币，下跌可能会跌到6万，高涨的时候可能是十几万人民币。
【主持人】：像这种情况跌的时候是最猛的，反弹的时候幅度也是最高的？
【李同荣】：对。因为大家都认为陆资要来，一定会买最好的办公室、A级办公室；有钱的人要进来，一定是买最棒的住宅大楼，受心理因素，所以高估价的房地产目前都在往上走。整体来讲，大陆要来投资台湾，我们在讲一个平台问题，跟我们的焦点房地产网也有关系，两岸之间的平台要怎么建构合作关系，也就是我要到大陆来投资，我要去哪个平台搜寻，我不认识谁的时候，我要去哪个平台搜寻，然后找到更合适的房子，平台可以提供一次性的满足。
【主持人】：在中国可以更通俗地讲一站式服务。
【李同荣】：对，就是一站式服务。我们未来希望跟大陆这边的平台有一个合作关系。
【主持人】：这个可以跟我们焦点网共同来探讨一下这方面的事情。
【主持人】：我们还是接着说一下，您刚才说您从业三十多年了，您目前对中国市场怎么看？
【李同荣】：每一年我都会到上海、北京来看，中国人喜欢有土才有财，所以他对资产的概念是很强的，在台湾来讲，投资一个房地产可能比做一辈子的生意赚的钱还多。
【主持人】：您说的投资回报指的是资产增值吗？
【李同荣】：资产增值。比如说原来是一万块一平方米，现在就是30倍以上，也就是说30年最少30倍，做生意没办法达到这样。大陆地区也会有区别，比如说北京、上海，上海跟北京也是一样，一定有内环、中环、外环，台北市也是一样的，所以越是在内环区域，国际都会的比价，所有的资产、资金都集中在那里，有很多学者讲所得比，所得比偏高到10倍以上，其实不论在台北市，还是在北京，在上海，在大都会的精华地区所得比例是很高的，比如一个20万一平方米，假设豪宅有2000万，如果一千万到两千万是豪宅，它的所得比会超过10倍吗？不会。他一年的年收入就1000万人民币，他买2000万的房子对他来讲所得比就是2倍。有些人所得比偏高了以后，他自然人口就会更新，随着人口结构的更新，因为我们都市里面已经没有地了，我们再谈都市更新，其实都市更新就是旧房子被公家收买、改造，我们那边叫做都市更新。都市更新以后，你就会发现穷人买不起贵房子，人民就开始抗议，这个区域地块就会变成自然结构的人口更新，人口结构就会更新，穷的人往外移，富人往中心移，所以那个区块的地方人口集中，交通便利了，动能因素，还有一些功能性的科技园区什么的，自然就会往那个块移，这样房地产价格就没办法往下走。最后的结果就是政策，最担心的就是政策，因为政策在房地产到了一定程度，它就会干预。所以，刚好市场要引爆到充足行情的时候就会下来，但是这个政策往往会在这个时候再加一把，也就是落井下石，再敲一把，市场就会往下走。所以，我看到这边的宏观调控，各方面的限制政策也好，它是影响到房地产开发商的发展，在台湾也是一样，每一次到最高点的时候、下走的时候，都是最大的开发商倒闭。所以，每一个循环上来都是新的英雄出现，原来的英雄就会消失掉，反转的时候最大的英雄又会消失掉。
【主持人】：听了您的讲话以后，排在前面的几个大佬们就要小心了。我们看年报很牛的企业是140%。
台湾的资金杠杆能用得比较极端到什么程度？
【李同荣】：一块能做到10至20块。因为大家很容易到银行搬钱以后，就觉得你不趁热抢钱就担心抢不到，所以一直就往上做。这也是挺危险的，我三十几年前从事建筑业，那家公司是台湾最大的建筑公司，没几年就倒闭了。
【主持人】：您刚才说建筑业和房地产行业在您的字典里面有区别吗？
【李同荣】：房地产行业包罗比较大，它包括垂直整合。
【主持人】：如果单纯说住宅呢？
【李同荣】：在台湾住宅行情一直比办公、商住的行情好很多，因为商住的行情要靠基本面、经济，所以，现在陆资到台湾，A半抢收，但是B半也活跃， 但是B半还是有投资力量的，所以它的投资力还是高，现在经济增长，台湾还是负增长，所以，做建筑开发的开发商，大部分利用资金杠杆比例太过。有些时候他是可以掌控的，但是政府政策他没办法掌握，政府随便调一个政策就可以致开发商于死地。这几年台湾的开发商还好，还让他们有一口气能够喘过来。但是大陆的市场应该分A级和B级来看。从过去房地产发展的情况来看，都是要讲投资增值，我们很多人在说，这个区域跟这个区域只有一线之价，价格差了一半，为什么不买这个区域？其实真正会投资的人还是要买贵的，因为贵的地方永远是贵的。两个区块一线之隔，这边人民币七八万，这边的均价是二十几万，区域不一样会差很多，因为它的生活机能完全不一样，这就是地段的问题，但是地段可以创造成熟商圈的行情，但是新加入的动能也可以创作地段效应。比如说我们那边有快速铁路，交汇点的地方就会变成一个新的商圈。或者我在这边开辟一个科技园区，让很多产业进入，这个区块的价钱马上就会上来，这就是功能性，也就是为能、动能、功能。
【主持人】：实际上就把房地产物业价值，不管是外部因素，还是内部因素，都已经结合起来了。
但是您还没有回答我房地产和建筑业之间的区别，如果单纯从住宅来讲，建筑业和房地产的住宅是没有区别是吗？
【李同荣】：对。
【主持人】：为什么我要问这个问题呢？因为在我们这边，比如说很多房地产公司都是盖房子，实际上就是承包商的概念。
【李同荣】：我们那边叫做营造，只顾着盖。
【主持人】：我们这边建筑业就是建筑业，房地产负责把钱圈过来，让他们盖房子，然后卖掉。
【李同荣】：房地产应该包括原料、土地，然后再加工变成住宅，然后是行销，然后有中介，包罗起来，这就是房地产的业态。
【主持人】：在台湾的房地产销售是什么情况？
【李同荣】：我们是两种，一种是代理业务，就是代理新房子去卖；还有一种就是中介，二手房，其实是同一个性质的，只是我代理一个新房子，谈的佣金有些区别，其实还是中介。
【主持人】：说到了中介，今天也是希望您多说一些，在你们那边应该叫做“成屋”，我们这边叫做二手房，我在一些资料上看到，您讲到您对这个市场观点的时候，您认为台湾的市场会有那么一些中介公司会倒闭，您能再复述一下这个观点吗？
【李同荣】：去年马英九上来以后提出一个口号叫“633”，经济成长到6以上，还有失业率降到3以下。我也曾经在去年7月份的时候听说一个论点，房屋中介也会面临“633”，去年7月份，未来的6个月会有三成的房屋经纪会倒闭，有3成的经纪人会失业，因为过去景气好几年，店铺就拼命地开，这就像养猪一样，猪价高的时候拼命地养猪，等猪长大价格又下来了。其实台湾的房屋中介店，有的是关了，有的是换了，有的店还在开着，但负责人已经换了，所以，经过这样一个大转变，已经有3成的业者在这一拨中被淘汰掉。其实还有更严重的情况，问题是刚好今年第二季因为陆资效应，所以有些店本来要关门，所以他可以又一口气。因为我们的中介都是赚了钱年底就分红，所以赚了就分了，等到他赔钱的时候，股东要增资他拿不出钱来。而且这个产业还有很多地方要改变交易的。
【主持人】：您觉得目前这个行业还有很多需要发展和完善的地方是吗？
【李同荣】：比如说对投资的概念，我想将来这边的中介商也会面临这样的情况，因为我们在台湾发现很多混乱的局面，经营的层面还不是很好，服务品质还不是很好。所以，当他们赚到一点钱的时候，经纪人也好，店东也好，他们很容易把这个资金做无谓地浪费，有的人吃喝玩乐，他们不会做资金管理，他们都是很小的店。这边的店更小，可能比台湾的还小，所以，这些店赚了钱很高兴，亏了钱就跑。所以，这样的情况对产业要升级是不可能的。
【主持人】：您觉得这是系统性问题？
【李同荣】：它的地位不容易被提升，人员的素质也好，店东的素质也好，就不容易提升。台湾是经过好几年的整合，大概也有一点进步，但我觉得还是不够。这个东西就没办法像科技一次就到位了，请一个工程师，平台三个月就可以上线，根本没有办法，这是人的问题，还有文化的企业，企业有企业的文化，还有人文素质，这些很难改变。
像我们这次开会，有人说我们应该有产业，像美国的MS（业界）平台，但是做得都不是很成功。我们台湾不动产交易中心在台湾就叫台湾的MS，这部分虽然整合了大部分，但是还不算很成功。
【主持人】：这属于民间一个协会吗？
【李同荣】：民间的。其实美国的MS也是民间的，都是业者整合出来一个平台。
【主持人】：这些东西跟政府的关系不是很大，不像这边很多东西都由政府主导。
【李同荣】：我们完全要靠你去做出品牌来赢得信赖，虽然我们跟政府没有关联，比如说我们跟政府几个金融中心有合作，官方愿意才有你的东西，这样大家就会取得信赖。还有在经营品牌方面，想办法让消费者获得信赖。所以，两岸之间要交流，要有信赖去买当地的房子，一定要做到通过有信誉的平台，或者是有信誉的品牌公司。在做品牌方面，台湾的业者做得是很不错的。但是台湾的业者有的做了一二十年。
【主持人】：好像有人说在上海有住商。
【李同荣】：对。他们都在很用心地经营品牌，他们有超过10年的，说起来很难赚钱，原因在哪里，我们当地的业者都很清楚，因为他是很标准的作业流程，台湾的标准作业流程有很多理想化的东西，要在这边打基础，所以很不容易，有些是适合当地人的方法不一定台商就管用，所以两岸之间要互相投资，一定要互相了解，也就是说品牌不容易在当地形成也有很多环境因素，一个是人文的问题，一个是环境的问题，一个是制度的问题。比如说买卖双方交钱只有一个点，在台湾可以有六点，他可以赚很多钱经营品牌，他的品牌经营得越高佣金可以收得越高，否则一定会亏钱。所以，我们也是鼓励当地的行政单位尽量能够规范一下，把佣金适度提高，这样对产业经营品牌比较有利。假如说北京地区也好，上海地区也好，都应该有上万家的规模，但是上万家的规模还是有好几千家品牌，一个品牌有时候有上千家的，是不容易做的。
【主持人】：谈到两岸的二手（中介）上发展的共性东西，我还想知道的是，在台湾的新房和成屋之间的比例大概是怎么样的情况？
【李同荣】：台湾的新房不会比旧房多，顶多是1/6的供给量，但是每年不一样。
【主持人】：新房的价格往往出来会很贵？
【李同荣】：新房的价格，新房有两种，一种是已经盖好的新成屋，另一种就是预售，也就是期房，是两年后三年后交的，这样的房子比现在的新成屋再加上两成到三成，所以，当房子交付的时候，房地产没有涨的时候，可能就会亏掉两三成。但是假如涨的时候，有时候可能会还倒赚了一些。
【主持人】：这样风险还是挺大的。
【李同荣】：风险大。如果你买期房，你的资金杠杆（报酬）比较高。
【主持人】：首付的最低比例是多少？
【李同荣】：自备款大概是三成以上，也有两成的，但比较少。因为台湾过去几年政府包括银行已经注意到这些风险了，所以已经把八成以上的贷款都浓缩到七成了，所以风暴比较小，银行在两三年前就已经意识到了。
【主持人】：也就是说金融海啸对于美国、欧洲的影响比较大，但是对台湾小一些。
【李同荣】：以前半年下来以后台湾会倒闭很多的，现在不良贷款还是在可控的，没有暴露出很多不良贷款出来。所以，可能跟学者的观点是不一样的，有时候学者认为很危险反倒没有出现。
【主持人】：这跟大陆的情况差不多，很多规律确实不在他们预测的范围之内。
【主持人】：刚才您说到个人从业三十多年了，您在个人经历当中有什么可以分享的呢？这三十多年以来，您觉得从事房地产行业最大的收获是什么？
李同荣】：我觉得房地产比任何产业都迷人，所谓的迷人就是有胆子的人可以赚很多钱，但是每一个循环下来，真正还存活在市场上的寥寥无几。像我三十几年还活在市场上的人已经不多，不是说我赚很多钱，因为我们不贪。我告诉所有房地产投资的人，你要存活得久，你才能够享受到你的成果，所以你只能吃七分饱，在市场最好的时候，你能够愿意抽腿才是赢家，你一定要赚到好像还能够再上，你就舍不得最后这一两成，让这个涨幅让给别人去赚，你一定要吃到饱，你就会受伤。尤其是台湾人投资个股，最后下来的都是做最大的最受伤，所以，在做房地产，真正想活得长久，吃个七分饱就可以了，赚得没人家多，但是愿意，看情况不对，就要缩手。但是开发商、建筑商也好，他们在大规模以后没办法了，你没办法一下子去休息，这就是公司在成长的过程中，你怎么样把财务结构做得很健康。所以，会做房地产的人，大部分财务管理好像都比较弱一点，但是他们在业务行销方面，胆识方面都比较大，脑筋都是一流的，创意都是一流的，比如要盖什么样的房子，做什么样的样品，他们的创意十足，脑筋是一流的，但是在财务管理上面是应该加强的。这不是说他们不会，而是一定不要吃到饱。
【主持人】：这就可能属于聪明和智慧之间的区别。您觉得从您的从业经验来讲，您最钦佩的行业，或者人，能不能举几个？
【李同荣】：大陆的情况我不熟。在台湾，第一家我从事的公司，他是（华美建筑），虽然现在已经倒闭了，这个董事长姓张，他是台湾第一个会做代销业务的，会做很多创意的，比如说五年还本，他是用地产做五年规划，他这个计划是成功的，但是因为资金有些操作问题，让他给弄垮下来了。他的脑筋是一流的，在台湾当初能够花很多钱盖一个样品屋，大家都觉得不可思议，花那么多钱盖一个样品屋，结果是要拆掉的东西，但是他就是要给客户一些梦想，这是他的营销手段，给客户在感官上、视觉上一个（样品）。
【主持人】：那是什么时候？
【李同荣】：应该是1971年的时候，那个时候也是第一次石油危机，样品屋盖了以后就卖。还有一点，样品屋还没有完全盖完，我们董事长就说停工，因为房子已经卖光了，连样品屋都不用盖了。所以，台湾有很多开发公司都一直存在市场上，像国泰建设，这些都是比较稳健的公司，其实说起来没有几家，建设公司从三十几年前还活到现在的。像现在做得比较好的（远雄）都是在后来这十几年爬起来的。
【主持人】：说不一定哪几大循环又下去了。
【李同荣】：说不定的，因为做建筑开发的大家都是一朝胆大。
【主持人】：大家都觉得房地产是稳赚不赔，是一个高利润的行业，其实真不是这样的。
刚才说到您比较钦佩的人物。您觉得从您从业这三十多年以来，您可以介绍一下台湾的房地产发展，是跟别人学的东西多一些呢，还是自己的东西多一些，是跟美国学的吗？
【李同荣】：台湾的房地产应该是自己的多一些，我经常讲学是正确的，但拷贝成功的经验就会走向失败，因为别人的成功经验用到这里可能会水土服。台湾的房地产发展比较海岛型，跟日本的情况比较接近。大陆跟美国的形态比较接近。包括未来房地产的流通，也就是大家互相交往，比如你们做的网络平台，在台湾平台也不容易经营，因为它比较集中，所以，店与店之间的距离都很近，网络的效应就会相对少一点。
【主持人】：因为它不用节约成本是吗？
【李同荣】：对。但是未来网络的影响还会很大的，因为网络的影响会使行动化地影响它的效应，不止是平台，但是很多东西可以让从业人员快速地去操作，包括管理的东西、个人行销的东西都可以通过网络实现，所以，台湾跟日本比较接近，早期台湾到日本也去观摩他们的流通市场。但是在行动化、E化跟M化这一块，我觉得台湾应该不会输给美国，美国是网络的，他们的上网率高，老年人都会上网，但是老年人的年龄层高了，现在要行动化的东西，PDA的东西，可能台湾就不一定会输给他们，台湾在这方面我是最早去投入信息（平台的），包括行销工具，我们是从业者去研究这些东西。我认为我们现在用的很多东西比其它地方要进步，就是行动化这一块。台湾的整个建筑模组来看，我看起来还是比较像日本海岛型的。
【主持人】：时间关系，我们问最后一个问题，我们很荣幸地请到了台湾房地产行业的同仁。现在从大陆来看房地产从年初2月份到现在已经反弹到一定的高度了，昨天土地拍卖的情况也是很高的，从您来看，金融海啸从欧洲席卷亚洲，比如中国以前都是靠出口来支撑，您觉得整个东南亚，或者整个亚洲的热点经济走势怎么样？或者对不动产行业来讲您怎么预测它的走势？
【李同荣】：有时候我们看房地产要跌它又不跌，这很奇怪，不过它还有它的循环，房地产要从三个面去面，一个是基本面，整个经济形势，土地的供需，还有整个利率（税率），还有石油，这些东西都是基本面，国民所得、经济成长率，这些都是基本面，基本面支撑才有办法使房地产往上走。第二个就是循环面，帐面已经很高了，这几年应该下来，但是不下来的原因在哪里？可能它是暂时不下来，最后还是会下来，一定会有循环，不可能永远是涨的，这是技术循环面。第三个是消息面，比如说现在在台湾陆资要来是一个消息面，或者新流感要来，SARS要来，这是一个消息面，它会让你短期受挫，或者短期拉升，所以，从三个面来看，你要正确地判断三个基本因素的互相拉扯。比如现在的金融海啸，大家可能会说中国大陆是第一个复苏的国家，现在经济成长率还在保八，其实房地产跟经济成长是信息相关的。我们在台湾说经济成长率，以前经常以7、8，甚至有10，假如三年都没有涨的时候，它再来涨就是一倍。我们过去算权重很简单，经济成长率，在台湾假如说成长是7%，房地产占了15个点是没有问题的，也就是7乘以2，经济成长率假如是7%乘以2就是15%，这都不会高的地当三年漏洞是7%的时候，房地产有可能是30%，或者40%。假如它不涨的时候，经济成长能力还是很高的，经济成长能力甚至在2倍数，因为宏观调控让它下来不涨，可是经济成长率还在涨，经济成长率在上，宏观调控让你下来，这几年一过去它一上去就会很快，它会把前面几年应该涨而没有涨的补涨回来。但是当它涨回来的时候，涨得超过头的时候就会下行，这是自由市场的循环情况。
【主持人】：您觉得目前这边的房价还会涨是吗？
【李同荣】：对。只要经济成长率都还维持这么高，我觉得政策假如没有特别的变化，就会这样。有时候说奥运会结束以后房地产一定会下来，但事实上没有，就是因为其它的方面在支撑，不是市场不好，供需太大了，大家还在抢货，不可能的。
【主持人】：今天非常荣幸请到台湾不动产交易中心的总经理（李）先生，到我们搜狐焦点网来做访谈。一个小时的时间很短暂，我们谈了两岸的市场差异，也谈到了现在的市场判断和共同面临到的机会和挑战，也讲到了您在从业当中的体会，跟大家分享。这也是一个非常好的机会，能够跟李献身这边有一个联系，我相信将来搜狐焦点也会跟李先生不动产交易中心会有一些接触和合作。
就这个采访来讲对于我们还是有非常好的借鉴意义的，也非常感谢网友和李先生今天共同来参与这个节目。非常感谢！
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